Erbschaft · Schenkung · vorweggenommene Erbfolge
Verkehrswertgutachten für Erbschaft und Schenkung
Das Finanzamt bewertet geerbte und geschenkte Immobilien nach typisierten Verfahren. Liegt der tatsächliche Wert darunter, können Sie ihn nachweisen – und zahlen Steuer nur auf den Wert, den die Immobilie wirklich hat.
Wie das Finanzamt bewertet
Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer stellt das Lagefinanzamt einen Grundbesitzwert fest. Je nach Objektart nutzt es das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren nach §§ 182 bis 196 BewG. Diese Verfahren arbeiten mit pauschalen Ansätzen – Bodenrichtwert, Regelherstellungskosten, Liegenschaftszinssatz, Alterswertminderung. Den individuellen Zustand eines Hauses bilden sie nur begrenzt ab.
Typische Fälle, in denen der Bedarfswert über dem Marktwert liegt:
- Instandhaltungsstau oder Bauschäden, etwa an Dach, Holzkonstruktion oder Feuchteschutz
- veraltete Haustechnik und hoher Energiebedarf
- ungünstiger Grundriss, Hanglage, schwierige Zufahrt
- Rechte Dritter: Wohnrecht, Nießbrauch, Wegerecht, Leitungsrecht
- Lage im Außenbereich mit eingeschränkten baulichen Möglichkeiten
- Bodenrichtwertzone, die das konkrete Grundstück schlecht trifft
Der Nachweis nach § 198 BewG
§ 198 Abs. 1 BewG erlaubt Ihnen, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Er ist dann statt des Bedarfswerts anzusetzen. Als Nachweis dient nach Abs. 2 regelmäßig ein Gutachten
- des zuständigen Gutachterausschusses oder
- einer Person, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständiger für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert ist.
Ich bin von EIPOSCERT, einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle, als Sachverständiger für Immobilienbewertung zertifiziert (Marktwertermittlung von Standardimmobilien, Wohnen). Diese Regel gilt für Bewertungsstichtage nach dem 22. Juli 2021 (§ 265 Abs. 12 BewG).
Nach Abs. 3 kann auch ein Kaufpreis als Nachweis dienen, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag erzielt wurde.
Wann lohnt sich ein Gutachten?
Die Ersparnis ergibt sich aus der Wertdifferenz mal Steuersatz – soweit der Erwerb über dem Freibetrag liegt. Freibeträge nach § 16 Abs. 1 ErbStG:
| Erwerber | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte, eingetragener Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder, Stiefkinder, Kinder verstorbener Kinder | 400.000 € |
| Enkel | 200.000 € |
| übrige Personen der Steuerklasse I (z. B. Eltern bei Erbschaft) | 100.000 € |
| Steuerklassen II und III (Geschwister, Nichten, Neffen, nicht Verwandte) | 20.000 € |
Quelle: § 16 Abs. 1 ErbStG, Stand Oktober 2026. Die Freibeträge sind seit 2009 unverändert. Das Bundesverfassungsgericht hat am 12. Oktober 2026 über einen Normenkontrollantrag Bayerns zu Freibeträgen und Steuersätzen verhandelt (1 BvF 1/23); eine Entscheidung steht aus.
In den Steuerklassen II und III ist der Freibetrag schnell überschritten und der Steuersatz hoch. Dort kann sich ein Gutachten schon bei kleineren Wertdifferenzen rechnen. Bei Kindern hängt es davon ab, wie weit die Immobilie zusammen mit dem übrigen Vermögen über 400.000 € liegt – bei einem Durchschnittspreis von 770.000 € für ein Einfamilienhaus im Landkreis Lindau (2025) ist das häufig der Fall.
Ob es sich in Ihrem Fall lohnt, prüfe ich vorab anhand des Bescheids oder der Eckdaten. Lohnt es sich nicht, sage ich Ihnen das.
Häufige Fragen
Bis wann muss ich das Gutachten einreichen?
Am besten zusammen mit der Feststellungserklärung. Liegt bereits ein Bescheid vor, gilt die Einspruchsfrist von einem Monat nach Bekanntgabe. Reicht die Zeit für das Gutachten nicht, kann der Einspruch fristwahrend eingelegt und das Gutachten nachgereicht werden – das stimmen Sie mit Ihrem Steuerberater ab.
Muss das Finanzamt mein Gutachten akzeptieren?
Das Finanzamt prüft jedes Gutachten inhaltlich. Es muss methodisch den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung folgen, die verwendeten Daten belegen und Abweichungen nachvollziehbar begründen. Ein Gutachten mit Mängeln kann verworfen werden. Deshalb lege ich Wert auf vollständige Belege und erläutere das Gutachten bei Rückfragen des Finanzamts.
Reicht auch ein Kaufpreis als Nachweis?
Ja, nach § 198 Abs. 3 BewG kann ein Kaufpreis dienen, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde – wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht verändert haben. Wird die Immobilie ohnehin verkauft, kann das ein Gutachten ersetzen.
Gilt Ihre Zertifizierung für meinen Erbfall?
Für Bewertungsstichtage nach dem 22. Juli 2021 lässt § 198 Abs. 2 BewG Gutachten von nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen ausdrücklich zu. Für frühere Stichtage hat die Rechtsprechung nur Gutachten von Gutachterausschüssen oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen anerkannt. In diesem Fall sage ich Ihnen das vorab.
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