Nießbrauch & Wohnrecht bewerten

Zwei Fragen, zwei Methoden

1. Steuerlicher Wert des Rechts

Für die Schenkungsteuer wird der Jahreswert des Rechts mit einem Vervielfältiger kapitalisiert, der vom Lebensalter und Geschlecht des Berechtigten abhängt (§ 14 BewG). Die Vervielfältiger veröffentlicht das Bundesfinanzministerium jährlich; für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026 gilt das BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 (BStBl 2025 I S. 1830). Der Jahreswert ist nach § 16 BewG auf den Wert der Immobilie geteilt durch 18,6 begrenzt.

Der Kapitalwert des Rechts wird vom Grundbesitzwert abgezogen. Ist der Grundbesitzwert selbst zu hoch angesetzt, bleibt auch nach Abzug ein zu hoher Wert übrig. Dann ist das Gutachten nach § 198 BewG der richtige Hebel – und es kann den Wert der belasteten Immobilie unmittelbar nachweisen.

2. Verkehrswert der belasteten Immobilie

Für den Pflichtteil, die Erbauseinandersetzung oder einen Verkauf zählt, was ein Käufer für die Immobilie mit dem Recht bezahlen würde. Hier arbeite ich nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021): Wert des unbelasteten Grundstücks, abzüglich des wirtschaftlichen Nachteils aus dem Recht. Dabei zählen die tatsächliche Lebenserwartung, die marktübliche Miete, wer welche Kosten trägt und wie der Markt solche Belastungen bewertet.

Was ich dafür brauche

Übergabe- oder Schenkungsvertrag mit dem genauen Inhalt des Rechts
Geburtsdatum der Berechtigten
Regelung der Kosten: Wer trägt Instandhaltung, Grundsteuer, Versicherung, Nebenkosten?
Grundbuchauszug mit der eingetragenen Dienstbarkeit
die üblichen Objektunterlagen (Pläne, Wohnfläche, Baujahr)

Ich rechne und begründe die Werte. Wie die Übergabe steuerlich und rechtlich am besten gestaltet wird, klären Sie mit Ihrem Steuerberater oder Notar. Mit beiden stimme ich mich auf Wunsch direkt ab.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?

Mit dem Nießbrauch darf der Berechtigte die Immobilie vollständig nutzen – selbst bewohnen oder vermieten und die Miete behalten. Das Wohnrecht erlaubt nur, die Räume selbst zu bewohnen; vermieten darf der Berechtigte in der Regel nicht. Beide Rechte mindern den Wert der Immobilie für den Eigentümer, der Nießbrauch meist stärker.

Warum unterscheidet sich der steuerliche Wert des Rechts vom Marktwert?

Für die Schenkungsteuer wird das Recht nach dem Bewertungsgesetz mit festen Vervielfältigern kapitalisiert, die das BMF jährlich aus der Sterbetafel ableitet. Für den Verkehrswert – etwa bei Pflichtteil oder Verkauf – fragt man dagegen, was ein Käufer für die belastete Immobilie zahlen würde. Beide Werte können deutlich auseinanderliegen; welcher gefragt ist, hängt vom Anlass ab.

Was passiert, wenn das Wohnrecht später aufgegeben wird?

Verzichtet der Berechtigte vorzeitig auf das Recht, kann darin eine weitere Schenkung an den Eigentümer liegen. Auch dafür ist der Wert des Rechts zum Zeitpunkt des Verzichts zu ermitteln.

Immobilien mit Nießbrauch oder Wohnrecht bewerten